U bevindt zich hier » Home » De IFCO-methode » Waarom zettingsarm bouwrijp maken?

Waarom zettingsarm bouwrijpmaken?

In het recente verleden zijn veel uitbreidingsplannen uitgevoerd in gebieden met een slechte grondslag. Veelal heeft men conventioneel opgehoogd met gebruikmaking van verticale drainage. De beschikbare tijd was misschien te kort, de interpretatie van het grondmechanisch-rapport niet goed uitgevoerd? Feit is wel dat in vele gevallen de gevestigde bedrijven/bewoners en ook de locale overheden tot in lengte van dagen grote bedragen moeten investeren om het aanzien en de functionaliteit van de terreinen en woonwijken nog enigszins in stand te houden. Dat deze bedragen de aanlegkosten ver overtreffen of zullen gaan overtreffen zal duidelijk zijn. Op onnodig en veelvuldig onderhoud van wegen zit echter niemand te wachten.
Men kan dan ook stellen dat zettingsarm bouwrijp maken een goede investering is.

Grond onderzoek en grondmechanisch advies 

(voorbeeld) 

In 1998 werd opdracht gegeven voor een grondonderzoek en advies voor het bouwrijp maken van de infrastructuur op een industrieterrein. Uit grondboringen en verdere rapportage's bleek dat het een zettingsgevoelig gebied was. Aan het bouwrijp maken van het terrein diende veel aandacht besteed te worden. Misschien is prioriteit geven aan het bouwrijp maken een betere insteek van de problematiek.

Het advies was om het terreinen conventioneel te behandelen. Dit hield in dat er verticale drainage strips (in een driehoeks stramien van 1,00 m) in combinatie met ca 2,00 aan overhoogte van zand moesten worden aangebracht. De benodigde consolidatie periode van ca 18 maanden werd in eerste instantie acceptabel geacht qua tijd en kosten. In deze periode kon men immers werk maken van het verkopen van de bouwpercelen. Deze consolidatie periode is echter exclusief de tijd benodigd voor het aanbrengen van het zandbed,verticale drainagestrips, horizontale drainage, overhoogte van 2,00 m en wachttijd tussen de ophoogslagen i.v.m. de wateroverspanning tijdens het ophoogproces

Hoe lang kan of wil men wachten met bouwen.

Het eventuele probleem bij het hiervoor omschreven conventioneel bouwrijp maken was, dat de consolidatie periode 18 maanden bedroeg. Hierbij valt nog op te merken dat een afwijkingsfactor van ca 35 % bij zettingsberekeningen niet ongebruikelijk is. Daarbij kon de consolidatieperiode ca 24 maanden of langer duren (exclusief de uitvoeringsperiode e.d. zoals hiervoor omschreven). Met de consolidatieperiode wordt niet bedoeld het behalen van de berekende zetting, maar het nagenoeg tot stilstand komen van de zettingen met instandhouding van de extra overhoogte. Voor het beëindigen van de consolidatieperiode is de aanleg van infrastructuur problematisch. De infrastructuur kan niet worden aangelegd en de percelen kunnen niet worden verkocht. De vraag is of de projectleiding, eventuele kopers, dan wel de politiek zolang kunnen of willen wachten. De druk om eerder te beginnen met de werkzaamheden zal vrij groot worden. Om deze redenen werd er ook gekeken naar de toepassing van een sneller consolidatie methode. De IFCO Methode

Planning bij conventioneel bouwrijpmaken

Als men zeker weet dat er tijd genoeg is,is conventioneel bouwrijp maken zeer zeker een goede oplossing.

  • Vergunningen, aanbesteding, prijsvorming en gunning: 3 maanden.
  • Uitvoeren van de werkzaamheden: 4 maanden.
    i.v.m. met de optredende waterspanning in de onderliggende te consolideren lagen.
  • Consolidatie tijd: 18 mdn x 1,15 % (afwijking parameters): 21 maanden.
  • Totaal benodigde tijd: 28 maanden.

Planning bouwrijp maken met behulp van de IFCO Methode

  • Vergunningen, aanbesteding, prijsvorming en gunning: 3 maanden.
  • Uitvoeren van de werkzaamheden: 2 maanden.
  • Consolidatie tijd: 3 mdn x 1,15 % (afwijking parameters): 4 maanden.
  • Totaal benodigde maximale tijd: 9 maanden.

Hierbij dient te worden opgemerkt dat de bouwactiviteiten aan de infrastructuur al na 4 maanden na de start van de ifco werkzaamheden een aanvang kunnen nemen. Dit geldt tevens voor de aanleg van de percelen. Het werkverkeer kan over de zandbanen plaatsvinden. De bouwpercelen kunnen dus bouwrijp gemaakt worden binnen 5 maanden.

 

Kosten argument

Het argument van kosten kan en mag geen reden zijn voor het slecht bouwrijp maken. Men heit ook geen te korte of te weinig palen onder een gebouw om kosten te besparen. Er kan maar 1 x bouwrijp worden gemaakt. Doelbewust concessies doen aan de kwaliteit van het bouwrijp maken past niet meer in deze tijd.

Rekenvoorbeeld kosten:
Terrein opdeling.
15% van het gebied is infrastructuur.
10% wateroppervlak
8% groenvoorzieningen
67 % uitgeefbare grond

Het toepassen van de Ifco Methode zal extra kosten (kosten aanbrengen Ifco Methode minus de kosten aanbrengen conventionele methode) met zich meebrengen. Stel deze kosten op 100 % per m2 behandeld gebied.
Als men deze kosten om zou slaan op de te verkopen percelen, komt men tot de slotsom dat ca 20 % van deze extra kosten op de m2 prijs van de percelen komen. De opdrachtgever heeft nu een goed bouwrijp gemaakte infrastructuur zonder extra kosten. De koper heeft voor een gering bedrag een openbare infrastructuur rondom zijn bouwperceel dat niet snel door zettingen van de bestrating zal verpauperen.

Uitgeefbare percelen

In het geval de infrastructuur zettingsarm is uitgevoerd binnen de gestelde tijd, blijft men met het feit zitten dat de uit te geven percelen niet behandeld zijn. Men heeft immers gekozen om partieel bouwrijp te maken. Om de percelen zettingsarm te maken zijn nog eens 21 maanden nodig. De koper heeft verschillende keuzes, namelijk: 21 maanden wachten, onderheien, lichtgewichtconstructies, ophogen met polystyreen of schuimbeton. Of hij laat de natuur zijn werk doen en is veroordeeld tot eeuwig onderhoud, gepaard gaande met hoge kosten,ongemak en een verloederd aangezicht. Als men de koper echter een keuze geeft om zijn perceel rondom zijn bebouwing zettingsarm uit te voeren tegen kosten die significant lager zijn dan de hierboven vermelde constructies of een van deze constructies uit te voeren, kan men redelijkerwijs niet anders concluderen dat voor het zettingsarm maken van het terrein gekozen wordt.

Waarom de Ifco methode:

De ifco methode is ontwikkeld om in 3 a 4 maanden het terrein zettingsarm te maken. Niet alleen de snelheid van bouwrijp maken, maar ook de kwaliteit ten opzichte van conventioneel bouwrijp maken, is het vernoemen waard. De zettingen zullen niet tot "0" gereduceerd worden maar wel tot een zelf te kiezen aanvaardbaar niveau. Bij de 5de baan van Schiphol bijvoorbeeld, mochten de restzettingen in 10 jaar niet meer dan 3 cm bedragen. Dit niveau vereist uiteraard meer maatregelen dan de standaard norm van 10 cm in de eerste 10 jaar na de aanleg. In de meeste gevallen is de nieuwe norm 10 cm in 15 jaar. Door deze methode is het voor een aannemer die de infrastructuur aanlegt mogelijk een aanleg en onderhoudscontract af te sluiten, zonder veel financiële voorzieningen te moeten treffen.

Kosten vergelijk

In eerste instantie lijken de kosten van de Ifco methode in vergelijking met de conventionele methode hoger. Als men echter meerdere factoren meerekent gaat deze vergelijking mank. Als men de grond die bij het ontgraven vrijkomt als tijdelijke voor belasting en daarna als ophoogmateriaal voor bermen en groenstroken gebruikt, is het kostenplaatje al heel anders. Tevens kan men de drainage aanwenden om de rioleringsleuf tijdens het aanbrengen van de riolering droog te zetten, dit spaart bronnering uit.

Het aanbrengen van een overhoogte en het verwijderen hiervan in een later stadium benodigd bij een confentionele methode brengen kosten en renteverlies met zich mee. Ook dient in eerste instantie deze hoeveelheid zand geleverd, aan en afgevoerd te worden over openbare wegen, hetgeen overlast veroorzaakt. In het algemeen kan men stellen dat conventioneel bouwrijp maken ca 10 % minder kosten met zich meebrengt dan de Ifco methode. Als men zich alleen laat leiden door dit argument is het al eerder genoemde onder het kopje "kosten argument" van toepassing.

Planning bij gebruikmaken van de Ifco methode.

Door het gebruik maken van de Ifco Methode is het mogelijk om ca 4 maanden voordat de infrastructuur wordt aangelegd de grond bouwrijp te maken. Hierdoor kan men flexibel zijn in de planning. Na de verkoop van een bouwperceel en voor het inheien van de eerste paal is slechts 3 a 4 maanden nodig om de grond rondom de bebouwing zettingsarm te maken. De bebouwing zelf wordt immers toch onderheit. Door deze mogelijkheid krijgt de eigenaar van het perceel de kans zijn verharding rondom de bebouwing zettingsarm te maken tegen een redelijk aanvaardbare prijs. Het slaan van de eerste paal zou dan eerder  kunnen plaatsvinden. Dit zonder concessies te doen aan de kwaliteit van het bouwrijp maken. Integendeel zelfs.

 

amstelhoek
Amstelhoek

Oppervlakte:

2 ha partieel

Opdrachtgever:

Gebr Hogenbirk Wegenbouw bv
139 fotoifco8juni2006 005
A4 en HSL thv Rijpwetering

Oppervlakte:

0,5 ha

Opdrachtgever:

Aann. comb. Hollandse Meren
Verde Vista Zoeterwoude
Verde Vista

Oppervlakte:

4 ha

Opdrachtgever:

Gemeente Zoeterwoude
Mantelhof Andijk
Mantelhof

Oppervlakte:

1,5 ha

Opdrachtgever:

Gemeente Andijk
AVM
PPG AVM Vastgoed Nederland

Oppervlakte:

0,45 HA

Opdrachtgever:

PPG en AVM Vastgoed
ABC Hekwerk
ABC hekwerk

Oppervlakte:

0,33 ha

Opdrachtgever:

ABC hekwerk
Arvast
Arvast Gouwe Park

Oppervlakte:

0,6 ha

Opdrachtgever:

Arvast Beheer
Icamat
Icamat Gouwe Park

Oppervlakte:

0,16 ha

Opdrachtgever:

Icamat bv
Rogam
Mercedes Rogam Gouwe Park

Oppervlakte:

0,66 ha

Opdrachtgever:

Rogam
't Woudt calamiteitenpold
Calamiteitenberging

Oppervlakte:

5 ha partieel

Opdrachtgever:

Hoogheemraadschap Delftland
milieustraat zaltbommel
Milieustraat Zaltbommel

Oppervlakte:

0,6 ha integraal

Opdrachtgever:

Gemeente Zaltbommel
073 119_1934 pr  073
Deelplan 14

Oppervlakte:

0,3 ha integraal

Opdrachtgever:

Project bureau Ypenburg
a2 2006
Verbreding A2

Oppervlakte:

3 ha integraal

Opdrachtgever:

R.W.S. Utrecht
meerkerk zederik
Meerkerk

Oppervlakte:

20 ha partieel

Opdrachtgever:

Gemeente Zederik
Gouwepark
Gouwepark

Oppervlakte:

40 ha partieel

Opdrachtgever:

Gemeente Gouda
A4 en HSL
A4 en HSL thv Leiderdorp

Oppervlakte:

0,3 ha

Opdrachtgever:

Aannemers combinatie HSL Hollandse Meren

Schrijf u in en blijf per e-mail altijd op de hoogte van de IFCO-methode! (max.1x per kwartaal)